내용이 다소 딱딱할수 있지만 요즘 이슈화되고 있는 재개발, 재건축의 기본을 알수있고 잘못된 상식을 습득하여 무지로 인한 나의 자산의 손해를 막고 사업성이 좋은 물건을 저자의 공식에 따라 계산해봄으로써 재개발, 재건축 부동산투자의 기초를 다질수있는 책이다
정비기반시설이 양호하면 기부채납을 많이 하지 않아도 되지만, 정비기반시설이 열악하면 기부채납을 많이 해야 하기 때문입니다 기부채납비율은 재건축이 더 적다 기부채납 비율이 낮다는 것은 바로 개발이익이 크다는 의미입니다 재건축은 세입자 주거이전비, 상가영업보상비가 없다 재건축은 재개발보다 투자금이 많이 들어간다
비례율
비례율=(종후자산평가액-총사업비)/ 종전자산평가액*100
재건축, 재개발 사업성을 나타내는 지표 100보다 높을수록 사업성이 좋다고 본다
종후자산평가액
종후자산평가액=조합원분양 수입+일반분양 수입
사업이 완료된 후 이 사업장이 가지게 된 전체 자산의 총액이다 조합원분양 수입에 신축 아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액
총사업비
총사업비=공사비(시공비)+기타사업비
사업을 진행하는데 들어간 비용의 총액, 공사비(시공비와 기타사업비(금융비용, 보상비, 기타비용 등)의 합으로 이뤄진다
종전자산평가액
조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들 즉 현재 소유한 토지 및 건축물들의 감정평가액을 모두 합친것
감정평가액
절차에 따라 감정평가사에 의해 평가된 종전자산의 평가금액
권리가액
권리가액=감정평가액*비례율
조합원들이 주장할수 있는 권리의 가치, 감정평가액에 비례율을 곱한 금액
분담금
분담금=조합원분양가-권리가액
조합원들이 조합원분양을 받기 위해 추가로 부담해야할 금액, 조합원분양가에서 권리가액을 빼서 계산한다 (조합원분양가는 일반분양가보다 10~20%정도 저렴하다)
조합설립인가: 사업성의 떡잎을 가늠해볼 시기
저의 경우 조합설입인가 단계부터 관심을 가집니다 조합을 설립할때는 개략적인 분담금에 관한 내용을 담은 안내책자를 배포하는데, 이것을 가지고 나름의 공식을 통해 비례율도 산출해 보고, 감정평가액도 보고 일반분양 시세도 가늠해 봅니다
사업시행인가: 투자 여부를 결정할 타이밍
사업시행인가가 나오면 사업 내용의 세부내역이 확정됩니다 몇 세대를 지을수 있는지 그중에서 조합원분양과 일반분양과 임대아파트 세대수는 얼마나 되는지도 알수 있고 이미 감정평가액이 나온 상황이므로 수익성을 계산할수 있습니다 일반분양 가격도 개략적으로 예상해 볼수 있지요 그리고 이 단계에서는 조합원에게 구체적인 분담금 내역을 알려줍니다 그 정보를 이용해서 구체적인 비례율을 계산해 볼수 있게 됩니다
관리처분인가: 구체적 사업성이 나오는 시기
관리처분계획은 실제 공사를 하고 분양을 하기 위한 최종설계도 같은 것입니다 따라서 조합원분양가도 거의 결정되었다는 뜻입니다 그러나 일반분양가는 확정되지 않았다는 점입니다 실제 사업성이 확정되려면 일반 분양가가 나와야 하는데 말입니다 일반분양가가 확정되려면 관리처분인가가 나온 후에도 1~2년의 시간이 더 걸립니다
일반분양단계: 투자 수익이 최종 확정되는 시기
재건축은 건물과 토지를 동시에 소유해야 한다
- 정비구역내 건축물과 그 부속토지의 소유자일것
- 재건축 사업에 동의한 자일 것
재건축 사업은 건축물과 부속토지를 함께 소유해야만 조합원으로 인정 받을수 있습니다 동의는 조합원 분양 신청전까지 이뤄져야 합니다 흔히 조합원 자격을 포기하는 사람이 많을수록 수익이 커지는 것이 아니냐고 생각하는 분들도 계십니다 하지만 일반분양을 통해 얻는 이득과 금융기관 대여한 자금의 이자 득실을 따져봤을때 손해가 더 큽니다 그래서 조합은 최대한 많은 세대를 조합원으로 가입시키기 위해 노력을 합니다
토지의 크기가 너무 작지는 않은가
토지만 소유한 경우에 서울시 기준으로 90㎡이상을 소유해야 조합원으로 인정됩니다 단, 토지는 소유했으나 무주택자인 경우는 2010년 7월 30일 이전에 구역지정이 되었다면 토지 면적이 30㎡ 이상 90㎡미만인 경우에도 자격이 인정이 됩니다 다만 이때도 지목과 현황이 모두 도로인 경우는 인정되지 않으며 2010년 7월 30일 이후에 신규로 구역지정이 된 곳에서는 무주택자도 조합원 자격을 인정받을수 없도록 서울시 조례가 변경되었습니다
무허가 건축물이라면 대장에 등재되어 있는가
무허가 건축물은 합법적으로 허가는 되지 않았지만 소유권 자체는 인정합니다 다만 모든 무허가 건축물이 인정되는 것은 아니고 반드시 1981년 12월 31일 현재 '무허가건축물대장'에 등록되어 있거나 1980년 촬영한 제2차 항공사진에 나타나 있어야 합니다
재개발, 재건축 정보 얻기 좋은 <하우징 해럴드>
하우징 해럴드에는 양질의 기사들이 많습니다 그중에서도 '입찰'코너에 있는 입찰공고문입니다 그 지역의 사업 진행 단계와 구역 면적 및 용적률, 신축세대 수, 임대 비율, 일반분양 비율 등을 확인할수 있어서 투자 지역을 찾는 데에 도움이 됩니다
감정평가액: 사업 구역 내에 보유하고 있는 부동산의 평가금액, 감정 평가사가 정해진 방법과 절차에 의해 평가하여 통보한다 빌라나 아파트등의 집합건물은 거래 사례 비교법으로 단독 다가구주택은 토지 가치와 건물 가치를 따로 평가하여 합하는 방식으로 평가한다
권리가액: 조합원이 보유한 부동산에 대해 권리를 주장할수 있는 실제 금액
권리가액=감정평가액*비례율
분담금: 조합원 분양을 받기 위해 조합원이 내야 할 금액
분담금=조합원분양가-권리가액=조합원분양가-(감정평가액*비례율)
재개발은 기타사업비의 비중이 높다
총사업비에서 공사비를 뺀 나머지 금액을 통상 '기타사업비'라고 합니다 재개발은 재건축에 비하면 기타사업비의 비중이 매우 높은 편입니다 재건축 사업장에서는 이변이 없는한 75:25의 비율이 거의 대부분 지켜지지만 재개발에서는 기타사업비의 비중이 커집니다 보상비가 있는데 그중에서 가장 큰 부분이 손실보상비입니다 현금청산자들에게 지급되는 비용인데 이 돈을 시공사나 금융기관으로부터 빌려와서 지급합니다 또한 주거이전비와 상가영업보상비를 지급해야 합니다 그래서 재개발의 경우는 공사비:기타사업비가 65%:35%까지 조정되기도 합니다
종후자산평가액: 조합이 얻게 될 총 수입
종후자산평가액이란 사업이 완료되고 난 후에 조합이 얻게될 총수입을 말합니다 쉽게 말하면 조합원분양 수입과 일반분양 수입을 모두 합한 것이라 할수 있습니다
종전자산평가액: 사업을 진행할때 들어가는 비용
종전자산평가액이란 조합이 종전에 가지고 있던 자산의 총합 즉 사업이 진행되기 전에 조합원 개개인들이 가지고 있었던 토지나 건축물등 부동산의 가격을 모두 합한 것을 말합니다 감정평가는 조합원들 개개인이 보유한 부동산에 대해서 개별적으로 이루어지는데, 그러한 감정평가액을 모두 합치면 조합이 가진 전체 종전자산이 됩니다 이때 감정평가의 평가기준일은 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 하도록 되어있습니다
비례율=(종후자산평가액-총사업비)/종전자산평가액*100
=(3289억원-2448억원)/841억원*100
=100.01%
일반분양가가 달라지면 최종 비례율도 달라진다
비례율이 거의 100%에 가까우면 사업성은 크게 좋지도 나쁘지도 않아 보입니다 그런데 이건 관리처분계획상의 비례율입니다 실제 일반 분양이 이뤄지고 난 후의 자료를 보면 비례율에 변화가 있을것으로 예상됩니다 일반분양가가 높아지면 분양수입이 늘어나 비례율도 높아집니다
조작된 비례율에 속지 않으려면
조합이나 시공사가 발표하고 홍보하는 비례율만 믿다가는 잘못된 판단을 내리기 쉽습니다 따라서 종전자산평가액, 종후자산평가액, 총사업비의 개념을 명확히 알고 있어야 과연 이 비례율이 맞는 것인지 판단할수 있습니다 또 중간 사업비가 늘어나서 비례율이 달라지는 경우가 생깁니다 관리처분계획 책자를 볼때 반드시 '정비사업비 추산액'을 확인하시기 바랍니다 여기에 '총 사업비'가 나와 있습니다 한가지 중요한 팁을 드리자면 그중에서도 '미분양 대책비' 또는 '예비비'부분을 눈여겨보시기 바랍니다 이 항목의 금액이 넉넉하게 책정되어있다면 비례율이 낮아지는 경우는 적습니다 반대로 이 항목이 너무 낮게 책정되었거나 아예 없다면 문제가 될수 있습니다 이럴 경우 조합원들이 분담금 이외에도 추가부담금까지 납부해야 할수도 있다는 것을 염두에 두셔야 합니다 이처럼 비례율은 상황에 따라 달라질수 있습니다 따라서 우리가 주목해야 할것은 비례율의 숫자 그 자체가 아니라 이러한 비례율이 나오게 된 근거들입니다
감정평가액이 높으면 무조건 좋은 걸까
감정평가액이 나만 낮게 나온것이 아니라 전반적으로 낮게 나왔다면 이것이 무조건 나쁘다고 보기는 어렵습니다 그 이유는 감정평가액이 전체적으로 낮게 나옴으로써 오히려 비례율이 높아질수 있기 때문입니다
비례율=(종후자산평가액-총사업비)/종전자산평가액*100
감정평가가 전반적으로 낮아졌다면 종전자산평가액이 작아졌다는 것과 같습니다 다시 말해서 감정평가가 낮게 나온 대신 비례율은 높아졌다고 볼수도 있는 것입니다 분담금은 감정평가액이 아닌 권리가액으로 계산된다고 했던 것을 기억하시지요? 그리고 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱해서 산출한다고도 했습니다 이말은 감정평가액이 낮아도 비례율이 높으면 권리가액이 커질수 있다는 뜻입니다
권리가액=감정평가액*비례율
감정평가액이 전반적으로 낮아지는 대신 비례율이 높아진다면 권리가액에는 큰 차이가 없습니다 물론 감정평가액이 높고, 비례율도 높다면 그보다 좋은 것은 없겠지만 말입니다 또 한가지 생각해볼 수 있는 것은 감정평가액이 전체적으로 낮게 평가된 사업장에서는 조합원분양가도 함께 낮춰주는 경우가 있다는 사실입니다 모든 사업장이 그런 것은 아니지만 비례율을 100%로 맞추기 위해 조합원분양가를 낮춰서 종후자산평가액 전체를 낮추는 경우가 실제로 존재합니다 이 경우에는 비록 감정평가액이 낮게 나왔더라도 조합원분양가가 저렴해지기 때문에 조합원들의 분담금은 감정평가액이 높게 나올 때와 차이가 없게 됩니다 결론적으로 감정평가액이 전반적으로 낮게 평가됐다고 해서 조합원들이 무조건 손해를 보는 것은 아닙니다 '감정평가가 낮아서 손해가 났다'라는 말은 절반만 맞는 말입니다 조합원들이 유리한지 아니면 불리한지는 감정평가액 자체만으로는 정확히 알수 없고 비례율을 비롯한 사업의 전체적 모습을 살펴봐야 알수 있습니다
총사업비=공사비+기타사업비(공사비를 제외한 모든 비용)
대지지분
분양면적 25평형인 집을 가지고 있다 해도 실제 보유한 땅의 면적, 즉 '대지지분'도 25평인 경우는 거의 없습니다 단독주택이라면 대지지분 전체를 한 사람의 소유자가 가지고 있을수 있지만, 빌라나 아파트등 집합건물의 경우에는 대지면적은 작아질 수밖에 없습니다 예를 들어 내가 살고 있는 아파트의 전용면적은 84㎡이지만 소유하고 있는 땅은 그보다 훨씬 적은 약 36㎡입니다 재건축, 재개발 사업에서는 오직 대지지분만 봅니다 따라서 투자할때는 전용면적외에도 대지지분을 반드시 살피시기 바랍니다
기부채납비율
정비기반시설을 만들기 위한 대지의 소유권을 지자체에 넘기는 것을 '기부 채납'이라고 합니다 기부채납비율이 높아지면 아파트를 지을수 있는 면적이 줄어들기 때문에 세대수도 적어지게 됩니다 그래서 투자자들은 기부채납비율이 높은 것을 선호하지 않습니다
일반분양 기여 대지지분
조합원이 가진 대지지분 중에서 일반분양 아파트를 짓는데 사용되는 대지지분을 일반분양 기여 대지지분이라 합니다
일반분양 기여 대지지분
=대지지분-(대지지분*기부채납비율)-조합원분양 필요 대지지분
순수건축비공사비와 비슷한 개념이지만 본 책에서 순수건축비는 한 세대를 건축하는데 필요한 공사비를 의미합니다 즉 순수건축비는 '세대당 공사비(세대당 시공비)'와 비슷한 개념이라고 볼수 있습니다
순수건축비=평당공사비*계약면적
아파트의 면적을 표현할대는 '전용면적, 분양면적, 계약면적'등이 사용됩니다 전용면적은 그 세대가 실제로 온전하게 사용하는 면적, 즉 집 내부의 면적만을 의미합니다 여기에 복도, 계단 및 엘리베이터 면적을 합친 것이 분양면적입니다 흔히 우리가 25평형 아파트라고 할때 25평이 바로 분양면적을 의미합니다 여기에 주차장,놀이터, 노인정, 기계실 등 각종 부대복리시설까지 모두 합치면 계약면적이 됩니다 이러한 시설을 만드는 데에도 건축비가 들기 때문에 순수건축비를 계산할 때에는 분양면적이 아닌 계약면적 기준으로 계산한다는 것을 알아두시기 바랍니다
조합원 건축원가
순수건축비 외에도 사업을 추진하기 위해 들어간 각종 기타사업비가 포함됩니다 조합원 건축원가는 세대당 들어가는 총사업비라고 생각하면 쉽습니다
일반분양수입=일반분양 분양가격-순수건축비
일반분양 수익을 계산할때는 조합원분양과 달리 기타사업비는 생각하지 않고 오직 순수건축비만 뺍니다 이미 조합원분양가를 통해 모두 반영이 된 상태이므로 일반분양 수익을 구할때에는 고려하지 않습니다
대지지분 1평당 일반분양 수익=일반분양 수익/필요 대지지분
대지지분 1평당 일반분양 수익을 얼마나 거둬들였는지를 나타냅니다 일반분양 수익이 클수록 대지지분 1평당 수익도 커질 것이고, 반대로 일반분양 수익이 작다면 대지지분 1평당 수익도 작아질것입니다
일반분양 기여금액=대지지분 1평당 일반분양 수익*일반분양 기여 대지지분
나중에 분담금을 신청할때 조합원이 수익에 기여한 금액만큼 되돌려준다는 의미로 조합원 건축원가에서 그만큼의 금액을 공제해 주기 때문입니다
분담금=조합원 건축원가-일반분양 기여금액
조합원건축원가에서 일반분양 기여 금액을 빼면(예시)
나조합 씨와 일반분양 기여 대지지분
=대지지분-기부채납 면적-조합원분양 필요 대지지분
=20평-3평-12평 =5평
나조합 씨와 일반분양 기여 금액
=대지지분 1평당 일반분양 수익*일반분양 기여 대지지분
=2000만원*5평 =1억원
대지지분이 커지면 유리합니다
초기 사업성 가늠하는 '세대당 평균 대지지분'
세대당 평균 대지지분=총대지면적/세대수(저자 자체제작)
반드시 외우자! 공사비와 총사업비 공식
공사비가 총사업비의 약 75%를 차지하고, 나머지 기타사업비가 약 25%를 차지한다는 사실에 주목할 필요가 있습니다 공사비:기타사업비=75:25라는 사실을 활용할 필요가 있습니다 이것은 제가 그동안 수많은 재건축 사업장의 사업비를 분석함으로써 얻어낸 결론입니다 공사비는 기타사업비의 약 3배이므로 기타사업비는 공사비에 33%를 곱해서 도출할수 있습니다 또한 총사업비는 공사비와 기타사업비의 합이므로 결국 총사업비는 공사비의 133%라는 것을 알수있습니다
공사비:기타사업비=75:25
→공사비*25=기타사업비*25
→기타사업비=공사비*25/75
→기타사업비=공사비*33%
총사업비=공사비+기타사업비
→총사업비=공사비+(공사비*33%)
→총사업비=공사비*133%
(저자 자체제작)
만약 어떤 사업장의 공사비가 1000억원이라는 사실을 안다면 기타사업비는 그의 33%인 330억원 정도일 것이라고 예측할수 있습니다 그리고 총사업비는 133%인 1330억원 정도일 것이라고 예측이 가능합니다
조합원 건축원가에 적용해 보기
총사업비=공사비+기타사업비
→조합원 건축원가=순수건축비+기타사업비
총사업비=공사비*133%
→조합원 건축원가=순수건축비*133%
평당 공사비가 420만원이라면 전용면적 84㎡ 아파트의 순수건축비는 얼마일까요? 흔히 전용면적 84㎡ 아파트는 34평형이라고 부릅니다 그렇다면 420만원에 34평을 곱하면 되는 것일까요? 아닙니다 이때 주의하셔야 할 것은 순수건축비를 계산할때는 공급면적이 아니라 계약면적을 곱해야 한다는 것입니다 김대박씨가 분양받고자 하는 아파트의 계약면적은 약 55평입니다 여기에 평당 공사비가 420만원 이라는 것을 적용하면 김대박씨가 분양받고자 하는 아파트의 순수건축비는 약 2억3100만원 이라고 계산할수 있습니다 조합원 건축원가는 순수건축비의 133%정도라고 했습니다
34평형 조합원 건축원가=순수건축비*133%
=(평당공사비*계약면적)*133%
=(420만원*55평)*133%
=3억723만원
이제 여기에서 '일반분양 기여 금액'을 빼면 김대박씨의 분담금이 산출됩니다
대지지분 1평당 일반분양 수익 구하기
34평형 아파트 한채를 일반분양해서 나온 수익은 4억4900만원입니다 그런데 이 아파트를 짓는데 대지지분이 13.25평필요하다고 가정해봅시다 그러면 대지지분 1평당 얻게되는 수익이 3388만원이 됩니다 이것이 바로 대지지분 1평당 일반분양 수익입니다
대지지분 1평당 일반분양 수익=34평형 일반분양 수익/필요 대지지분
=4억4900만원/13.25평
=약 3388만원
김대박씨는 재건축 전에 18평형 아파트를 가지고 있었습니다 그리고 B단지 18평형 아파트는 대기권이 약 22평이었습니다 이중에서 2.75평이 기부채납에 사용되었다면 나머지 19.25평의 대지지분 위에 아파트를 짓게 됩니다 19.25평의 대지지분 중에서 13.25평은 김대박씨가 분양받고자 하는 34평형 조합원분양 아파트를 짓는데 사용됩니다 그리고 남은 6평에 일반분양 아파트를 짓는 것입니다 1평당 잉일반분양 수익은 약 3388만원 이었습니다 김대박씨는 6평의 대지지분을 기여했습니다
일반분양 기여 금액=대지지분 1평당 일반분양 수익*기여 대지지분
=약3388만원*6평
=약2억328만원
서울시 도시 및 주거환경 정비기본계획상 용적률
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구분
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기준용적률
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허용용적률
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상한용적률
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법정상한용적률
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2종일반주거지역
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190%
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200%
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250%
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250%
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3종일반주거지역
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210%
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230%
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250%
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300%
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2종 일반주거지역은 최대 250%까지, 3종 일반주거지역은 최대 300%까지 가능하다고 생각하시면 됩니다 용적률에 대한 정보를 알고싶으면 서울시청 홈페이지에서 서울특별시 도시 및 주거환경 정비기본계획 자료를 찾아보시기 바랍니다
계산이 맞는지 검증해 보자
검증하는 다른 방식은 '분담금=조합원분양가-권리가액'이라는 공식입니다
투자자를 울리는 용적률의 함정
저층이면서 대지지분이 적은 아파트들도 많이 있습니다 저층아파트라도 소형평형이 많으면 사업성이 낮고 중층아파트라도 중대형평형이 많으면 세대수가 적고 평균 대지지분이 많아서 사업성이 좋을 것입니다 일반물량이 적다면 조합원 분담금도 많아져서 재건축이 원활히 진행되기 힘듭니다
실제 사업성을 계산해보자
분양 대지면적=총대지면적-기부채납 대지면적
→S아파트의 경우 = 1만6692평*10%)1만5022평
→L아파트의 경우 = 1만1823평*10%)1만640평
→C아파트의 경우 = 1만1493평*10%)1만343평
→D아파트의 경우 = 1만1781평*10%)1만602평
조합원분양 대지면적=(세대당 필요 대지지분*세대수)의 총합
→S아파트의 경우 = 12.5평*882세대=1만1025평
→L아파트의 경우 = 12.5평*796세대=9950평
→C아파트의 경우 = 12.5평*1020세대=1만2750평
→D아파트의 경우 = 12.5평*582세대=7275평
일반분양 대지면적=분양 대지면적-조합원분양 대지면적
→S아파트의 경우 = 1만5022평-1만1025평=3997평
→L아파트의 경우 = 1만640평-9950평=690평
→C아파트의 경우 = 1만343평-1만2750평=-2407평
→D아파트의 경우 = 1만602평-7275평=3327평
일반분양 세대수=일반분양 대지면적/필요 대지지분
→S아파트의 경우 = 1만5022평-1만1025평=3997평
→L아파트의 경우 = 1만640평-9950평=690평
→C아파트의 경우 = 1만343평-1만2750평=-2407평
→D아파트의 경우 = 1만602평-7275평=3327평
이것을 보더라도 용적률이 높다고 반드시 사업성이 낮은 것은 아님을 보여줍니다 일반분양 물량이 조합원분양 물량의 몇 %나 되는지 계산해보면 대지면적과 비슷합니다 이제 세대당 평균 대지지분이 얼마나 유용한지 아셨을 것입니다 저의 경우 세대당 평균 대지지분이 최소 15평 이상은 되어야 재건축 사업성이 있다고 판단합니다 그 이유는 세대당 평균 대지지분이 15평 정도는 되어야 일반분양 물량이 기존 세대수대비 약 15~20%정도로 나오기 때문입니다 그 이하로 나오면 차라리 재건축보다는 리모델링이 나을수 있습니다 리모델링은 종전 세대수 대비 15%까지 세대수를 늘릴수가 있는데 이 늘어난 세대를 일반분양함으로써 분담금을 줄이는 구조입니다
일반분양 물량을 볼수 있는 곳
세대당 평균 대지지분을 계산해보지 않더라도 기존 세대수 대비 일반분양 물량만 알고 있다면 어느정도 사업성 분석이 가능합니다 서울시에서 운영하는 클린업시스템 홈페이지에서 는 서울시에서 진행되고 있는 모든 재건축, 재개발 사업장의 정보를 확인할수 있습니다 해당 지역 조합원들은 세부적인 내용까지 볼수 있고 조합원이 아닌 경우에도 사업 진행 단계와 일부 구역정보 및 조감도 등을 확인할수 있습니다 서울지역에서 재건축, 재개발 투자를 하고자 한다면 제일 먼저 찾아봐야 할 사이트입니다
세대당 평균 대지지분으로 큰 틀 분석하기
이 사업장의 총대지면적은 5만4840평이고 조합원 세대수는 2404세대입니다 따라서 재건축 전 세대당 평균 대지지분은 약 22.81평으로 계산됩니다
세대당 평균 대지지분=총대지면적/총세대수
=5만4840평/2404세대
=약22.81평
이는 15평을 훨씬 넘는 수치입니다 따라서 종전 세대수에 대비해서 일반분양 물량이 많이 나올것이고 그만큼 사업성이 좋은 단지라는 것을 예측해 볼수 있습니다
기준이 될 사업장부터 분석해보자
'조합원분양가-권리가액'공식 활용하기
분담금=조합원분양가-권리가액
=5억1062만원-3억2191만원
=1억8871만원
'조합원 건축원가-일반분양 기여금액'공식 활용하기
조합원 건축원가=순수건축비+기타사업비
=순수건축비+(순수건축비*33%)
=순수건축비*133%
순수건축비=평당 공사비*계약면적
=420만원*55평
=2억3100만원
→조합원 건축원가=순수건축비*133%=(평당 공사비*계약면적)*133%
=(420만원*55평)*133%
=3억723만원
일반분양 기여 대지지분=보유 대지지분-기부채납-조합원분양 필요 대지지분
=20.11평-(20.11평*8.76%)13.25평
=5.1평
일반분양 수익=일반분양가-순수건축비
=5억4400만원-2억3100만원
=3억1300만원
대지지분 1평당 일반분양 수익=일반분양 수익/필요 대지지분
=3억1300만원/13.25평
=2362만원
일반분양 기여금액=대지지분 1평당 일반분양 수익*일반분양 기여 대지지분
=2362만원*5.1평
=1억2046만원
분담금=조합원 건축원가-일반분양 기여금액
=3억723만원-1억2046만원
=1억8677만원
둘 사이의 차이는 194만원 밖에 나지 않습니다
기부채납비율이 1%씩 증가하면 일반분양 기여 대지지분이 줄어들면서 분담금은 증가함을 알수 있습니다
평균 감정평가액=종전자산평가 총액/ 토지등소유자 수
가장 보편적인 형태의 부동산은 대략 얼마 정도로 평가받는지 짐작해보는 데에 도움이 된다
재건축 공식이 재개발에 통하지 않는 이유
재개발은 기타사업비가 많아지는데 세입자 주거이전비, 상가영업보상비, 현금청산자 보상비가 약 15~17%를 차지하고 금융비용이 약5~8%, 기타비용(각종 용역비, 각종 부담금등)이 약 12~15%정도 차지하는 것이 일반적입니다 결국 기타사업비로만 약 32~40%정도가 나가는 것입니다
공사비는 총 사업비의 75%를 기억하자
감정평가액은 왜 시세보다 낮은 경우가 많을까
현실에서 감정평가액은 대부분 시세보다 낮습니다 이유는 첫째, 감정평가액이 시세보다 높으면 현금청산을하고 나가려는 조합원들이 많아집니다 그렇게 되면 조합은 이들에게 지급할 현금을 시공사나 금융기관에서 빌려와야 하므로 금융비용, 즉 이자가 많이 발생하게 됩니다 특히 재개발 구역 내의 상가주택, 근린상가 등 감정평가액이 큰 물건을 소유한 조합원중에서 현금청산을 하는 사람이 많습니다 이들 입장에서는 이미 월세를 받으면서 충분히 수익을 잘 올리며 잘 살고 있는데 굳이 몇년간 월세도 못 받으면서 새 아파트를 분양받을 이유가 없기 때문입니다 오히려 이들에게는 청산금을 받아서 인근의 상가주택이나 근린상가를 매입하는것이 더 이득일수 있습니다 일반적으로 재개발 구역의 현금청산자 비율은 10~20%정도가 보통입니다 둘째, 사업이 진행될수록 재개발 기대수익에 따른 프리미엄이 붙기 때문입니다 사업초기에는 투자를 망설이기 때문에 시세가 낮지만 사업이 진행될수록 시세는 올라가지만 감정평가액은 그대로이기 때문에 둘 사이에 격차가 생깁니다
감정평가액이 낮다고 무조건 나쁜것은 아니다
감정평가액이 높아지면 그 합계인 종전자산평가액도 커지는데 그러면 비례율이 낮아질수 있습니다 비례율을 구하는 공식이 (종후자산평가액-총사업비)/종전자산평가액*100이기 때문입니다 감정평가액이 적다고 무조건 분담금이 늘어나는 것은 아닙니다 낮게 감정평가된 만큼 조합원분양가를 낮춰주는 경우도 있기 때문입니다 또한 감정평가액이 줄어든 만큼 비례율이 높아진다면 권리가액은 더 높아질수 있고, 일반분양가가 높아질 가능성이 있다면 오히려 이익이 될수 있습니다 따라서 투자를 할때는 감정평가액만 보지 마시고 비례율, 권리가액, 일반분양 예상가, 조합원 분양가를 종합적으로 고려해서 판단해야 합니다
주목해야 할것은 따로 있다
감정평가가 공개된 시점에서 누여겨봐야 할것은 조합원분양가와 일반분양 예정가의 차이가 얼마나 크게 나느냐가 아닙니다 그보다는 일반분양 예정가가 주변 시세에 비해 높게 책정되었는지 아니면 낮게 책정되었는지를 확인해야 합니다 만약 주변 시세보다 낮게 책정되어 있다면 실제 일반분양가는 높아질 가능성이 충분합니다
추정비례율
비례율=(총분양수입-총사업비)/종전자산평가액*100
=(약4405억원-약3271억원)/약1149억원*100
=98.63%
비례율이 높아질 것이라고 예상된다면 감정평가액이 큰 물건을 매수하는게 좋고 반대로 비례율이 낮아질 것이라고 예상된다면 감정평가액이 낮은 물건을 사시는게 좋습니다
또 하나의 투자 전략 '이주수요를 잡아라'
성남 본시가지에는 5개의 재개발 구역과 3개의 재건축 구역이 있습니다 이 지역의 총세대수는 3만3250세대로 나와 있습니다 한 세대의 가족 수가 세 명씩이라고 가정하면 이 지역의 인구는 약 10만명이라고 추산할수 있습니다 중원구과 수정구의 인구가 합해서 50만명인데 그중 20%에 해당하는 인구가 앞으로 5년간 살 집이 필요한 것입니다 '이 사람들이 어디로 이사를 갈 것인가?' 이것이 또 하나의 투자 포인트 입니다 조합원들이 이사를 갈 만한 지역을 선점한후 이주 타이밍에 맞춰 이분들에게 매도하는 것도 좋은 방법입니다 어찌보면 재건축, 재개발 매물을 매수하는 것보다 위험부담이 적은 투자라고 할수도 있습니다 저의 경우 2015년도에 재개발 구역 인근의 주택을 매수했고 1년이 지난 2016년 말부터 순차적으로 매도를 하는 중입니다 1년 전과 비교했을때 매매가는 약 10~20%정도 상승한 상태입니다
재개발 후에는 집이 모자라게 된다
세대수 증감을 살펴볼 필요가 있습니다 재개발후 이 지역에서는 8655세대의 주택이 감소하고 재건축 후에는 2335세대의 주택이 늘어납니다 합치면 이 지역 전체에서 6330세대의 집이 줄어드는 것입니다 재건축, 재개발 사업이 모두 진행되고 난 후에 집이 많아지는게 아니라 오히려 줄어든다니 의아한 분들도 계실 겁니다 많은 사람들이 착각하는 것 중 하나는 재개발 사업이 완료되면 세대수가 늘어날 것이라는 생각입니다 재건축 사업의 경우는 맞는 말이지만 재개발은 그렇지 않습니다 이유는 입주권의 숫자 때문입니다 성남시 재개발 구역에는 지하 1층과 지상 2층으로 지어진 주택에 총 3세대가 사는 경우가 많지만 재개발 이후의 입주권은 집주인 세대에게만 나옵니다 예시에서 재개발후 8665세대가 줄어드는 이유는 그것입니다 재건축 사업을 통해 2335세대가 늘어나지만 재개발로 줄어드는 세대수와 합하면 전체적으로 6330세대가 줄게 됩니다 성남은 앞으로 재건축보다 재개발이 이뤄지는 곳이 더 많습니다 뒤집어 생각하면 앞으로 성남시의 주택 수는 게속 줄어들 것이라고 볼수 있습니다 이처럼 재개발 사업이 진행중이 구역 인근의 빌라나 아파트, 다가구주택에 관심을 가지는 것은 훌륭한 투자 전략입니다
- 저자
- 이정열(열정이넘쳐)
- 출판
- 잇콘
- 출판일
- 2017.05.02
