주부였던 저자는 6년간 공부(책-부동산, 고전 등 심리학 포함, SNS, 강의)를 통해 돈의 가치의 하락을 헷지할수 있는 부동산투자 즉 시간투자를 하여 여자들이 좋아하는(입지 좋고, 관리가 잘되는) 아파트에 투자하여 부를 이루었다 실전대화도 한번쯤 읽어볼만하다
투자를 하려면 공부밖에 없다 누가 아파트를 사서 돈을 벌었다는 말, 금값이 오르고 있다는 말에 부하뇌동 하지 말고 우직하게 공부해야 한다 자꾸만 조급해지는 마음을 공부로 다스려야 한다 그래야 투자에 실패하지 않는다 섣불리 투자에 뛰어들었다가 실패하면 종잣돈부터 다시 모아야 하므로 성공에 이르기까지 오랜 시간이 걸린다 어떤 이들은 한번의 실패로 모든 의지를 잃어버리기도 한다 나는 6년간 쉬지않고 공부했다 공부할 시간을 확보하기 위해 48시간처럼 사는 법을 연구했다 그러면서 내 인생은 바뀌기 시작했다 나는 아이 업고 독서 삼매경에 빠졌고 경제에 눈을 떠가는 기쁨이 있었고 돈을 벌수 있는 길을 알아가는 즐거움에 시간가는줄 모르고 몰두했다 매일 너덧 시간씩 평생 텔레비전을 봤지만 내 인생은 전혀 달라지지 않았다 하지만 경제 공부는 매일 꾸준히 하다보면 인생이 달라진다 그리고 인생이 바뀐다 내가 그랬으니까
엄마의 투자공부법
나는 인류의 가장 위대하고 오래된 발명품인 책을 제일 선호한다 들이는 시간대비 가장 많은 정보를 얻는 방법이 '읽기'이기 때문이다 '듣기'는 효율이 그리 높지 않다 화폐전쟁을 읽고 금융의 역사를 알게되었고 금리가 궁금해서 금리의 역습을 읽었다 돈을 어떻게 벌어야 하나하는 마음에 왕비 재테크를 읽었다 이런식으로 독서의 범위가 점점 확장되어갔다 나중에는 사회과학, 고전, 인문분야의 책도 읽게 되었다 인간관계 유지라는 명목으로 사람들을 자주 만날 필요없다 그보다는 훗날 부자가 되어 비싼 밥을 사는 당당한 나의 미래를 떠올리거나 그 시간에 책 한줄 더 읽는 편이 낫습니다
엄마의 투자공부법
나는 미래지향적이고 생산적인 일을 하고 싶었다 청소는 30분 내로 뛰어다니면서 했고 설거지도 시계를 봐가며 10분내로 해치웠다 음식을 하기전에는 어떻게 하면 시간 단축할까 고민한후 칼을 들었다 자연식품을 구입하되 손이 많이 가는 식재료는 피했다 다듬는 시간이 아까워 콩나물보다는 두부와 청국장을 먹는 식이었다 '오늘 할일을 내일로 미루지 마라 내일 할 일은 이미 충분하다'가 나의 신조다 시간대별로 적어놓고 A, B, C로 우선순위를 표시해서 관리했고 책에서 알게된 내용은 부자노트에 적어 놓았었다 부동산이 안전한 이유는 다음과 같다 부동산이 오른것이 아니라 돈의 가치가 하락했다는 얘기다 버스요금이나 짜장면값이 오른것이 아니라 돈의 가치가 하락했다는 것이다 몇년전과 비교하면 월급이 오른것 같지만 실제로는 오른것이 아니다 물가가 더 빠른 속도로 올랐기 때문이다 그래서 삶의 질이 나아지지 않는 것입니다
금을 캐는 마음으로 정보를 캐라
나는 도서관의 책은 거의 다 읽었다 자본주의 시스템을 이해하거나 세계 경제의 흐름을 아는데에는 10년전 책이든 5년전 책이든 모두 도움이 된다 또 한 권으로도 저자의 생생한 경험에서 나온 농축된 정보를 얻을수 있으니 책처럼 귀한 것이 없다 그러나 책으로만은 요즘처럼 빠른 세상에서 업데이트가 빠르지 않기 때문에 블로그나 SNS를 이용했다 저자의 강의 정보를 찾아 강의를 들었고 강의를 들으니 책이나 오픈된 정보보다 희소가치가 있고 신속한 정보를 얻을수 있었다 강의를 들을수록 우물 안 개구리가 점점 더 넓은 우물로 옮겨가는 느낌이 들었고 점차 자신감도 붙었다 온라인 커뮤니티 활동도 했다 내가 가입한 경제, 부동산 관련 커뮤니티는 100개가 넘는다 각종 정책들이 나오면 투자 고수들의 의견을 들을수 있었다 보통 1개의 게시글을 보는데 1분이 걸린다 댓글수가 많은 게시글 위주로 보는데 1시간에 60개를 볼수 있었다 매일 1시간에 60명을 만나 그들의 경험과 의견을 듣는 셈이다 어느날 "MB의 선물을 받으셔야죠"란 댓글을 발견했다 '다주택자 한시적 소득세 완화 특례법'에 관한 내용이었다 이처럼 온라인 커뮤니티에서는 귀한 정보를 얻을수 있다 사람들의 심리를 읽어내는 데에도 도움이 됩니다
사람들의 심리를 공부하라
부동산 투자는 심리학이다 부동산 투자는 사람을 상대하는 일이기 때문이다 부동산 중개업자 매도자 매수자 세입자 수리업자 공무원 관리소장까지 만나서 상대의 심리를 파악해야 하고 설득, 협상하여 유리하게 이끌어야 한다
미안하게 만들라
세입자가 집을 보여주지 않을때 "제 집이니 제가 보여줘야 하는데 저 대신 보여드리게 해서 죄송합니다 너무 죄송해서 과일을 보냈어요 조금밖에 못 보냈지만 맛있게 드셨으면 좋겠습니다" 그 세입자는 다음날 부동산에 열쇠를 맡겼다고 한다 " "계약만기는 1월이지만 2월 봄방학까지 사셔도 괜찮습니다 들어오시는 분께 보증금을 받아야 하니 날짜는 협의해서 꼭 맞추시고요" 모두가 편하게 해주어야 잔금 맞추는 일등 집주인도 편하다 당신의 편의를 위해서라는 인상을 주는 것이 포인트다 그래야 세입자의 협조를 최대한 끌어낼수 있다 나는 집이 맘에 들어도 웃지 않는다 1000만원쯤 깎을수 있겠다 싶으면 2000만원을 깎아달라고 요구한다 나는 인터넷을 통해 심리를 파악한다 예를 들면 "00동에 있는 00아파트를 사려고 하는데 괜찮을까요?" 라는 질문에 열이면 열 "사도 괜찮아요 사세요"라는 댓글이 달리면 매수 싦리가 좋은것이다 그러나 사지 말라는 글의 비중이 높으면 매수 심리가 꺾였다는 뜻이다 또한 사람들의 심리는 지역별로 읽어야 한다 아파트를 살때는 오리지 않을 것이라고 예상하는 사람의 아파트를 사라 그래야 많이 깎을수 있다 반대로 팔때는 오르리라고 생각하는 사람이 많을때 팔아라 그래야 제값을 받을수 있다 투자자는 대중보다 늘 한발 빠르게 움직여야 합니다
절약, 리스크 없는 유일한 투자
돈을 아끼는 첫번째 방법은 돈을 쓸때 "내가 돈을 써서 상대방이 부자가 될까?"를 생각하는 것이었다 전단 특가로 나온 물건이 외의 것을 구입하면 상술에 휘말리는 셈이라 꾹 참는다 1000원짜리 물건 하나도 함부로 사지 않았다 내가 한달에 10만원씩 저축할수 있다면 1년이면 120만원이다 이율 3%의 예금에 1년간 4000만원을 넣어두어야 벌수 있는 이자다 한달에 10만원은 결코 적은 돈이 아니다 이렇게 악착같이 모은 종잣돈으로 나는 아파트 투자를 시작할수 있었다
종잣돈을 모으는데는 적금이 최고
이자만 놓고 봤을때는 적금이 예금보다 손해지만 돈을 모으는데는 최고의 상품이다 이율이 낮긴 해도 종잣돈을 모으려면 1년짜리 적금으로 시작하는 것이 좋다 요즘같은 시대에는 금리가 워낙 낮으니 이자를 따지기 보다는 저축 총액에만 집중하는게 좋습니다
분석을 끝내고 현장에 가라
나는 현장에 가기 전에 대상 물건에 대해 완벽하게 분석을 끝내놓는다 부동산 114나 투자통계 사이트 ZIP4를 참고한다 그런 다음 현장에 간다 부동산에서 내가 알고 있는 사실과 일치하는지만 확인하면 된다 집을 볼때도 하자 여부를 중심으로 살펴보면 된다 나쁜 물건은 오래도록 남아 있지만 좋은 물건은 고민할수록 놓칠 확률이 높다 인터넷 커뮤니티에 들어가 물어볼수도 있다 동대문구의 어느 동이 살기가 편한지, 노원구 학군은 어디가 좋은지 가보지 않고도 알수 있다 댓글을 잘 달아준다 또한 경제신문을 언제든 찾아볼수 있습니다
남편을 내편으로 만드는 법
종잣돈을 열심히 모으면서 열심히 공부하는 모습을 최소 1~2년간 보여주세요 하루에 한가지씩 1년만 "지금 책을 읽고 있는데 고작 1000만원으로 월세 20만원 나오는 아파트를 샀대" 이렇게 하루에 한가지씩 365개의 떡밥을 던진다 투자를 할 때마다 남편에게 완벽하게 브리핑을 하고 동의를 얻어냈다 그 뒤론 남편의 신뢰를 얻게 됩니다
LTV란?
Loan To Value ratio 의 약자로 담보가치(주택가격) 대비 대출 비율이다 즉 집을 담보로 대출을 받을때 집의 자산가치를 얼마로 보는가를 말한다
LTV가 60%일때
매매가 1억원, 대출 6000만원, 보증금 1000만원, 월세 40만원
=투자금 3000만원
LTV가 70%일때
매매가 1억원, 대출 7000만원, 보증금 1000만원, 월세 40만원
=투자금 2000만원
LTV가 10% 늘면서 종전에는 6000만원으로 2채를 살수 있었다면 이제는 3채를 살수 있다는 뜻이다
여자가 살기 좋은 집이 좋은 집이다
남자는 역세권이 좋다고 하는데 여자는 초등학교가 멀다고 하면 그 집은 계약이 되지 않는다 반대로 남자는 직장이 멀어져서 싫다고 하는데 여자는 아이봐줄 친정이 가깝다고 좋아하면 계약이 된다 여자의 입김이 절대적이다 여자는 왜 아파트에 살고 싶어할까? 첫째, 안전하다 둘째, 튼튼하다 누수확율도 적다 셋째, 관리가 잘된다 넷째, 학교와 놀이터가 있다 다섯째, 편의시설이 잘 갖춰져 있다 나는 빌라는 투자하지 않는다 누수등의 하자를 몇 번 경험하고 나면 세입자의 불만 전화에 지친 나머지 부동산에는 더 투자하고 싶지 않아 진다고들 한다 그리고 나는 내가 살고 싶지 않은 아파트는 투자하지 않는다 대낮에 아파트 단지 한쪽에서 깡소주 마시고 있는 곳승강기에서 마주치는 여자들, 놀이터 아이들, 청소년들 그들을 잘 살핀다 남자들은 이런 세세한 부분까지 살피지 못한다 그래서 부동산이 주부에게 딱 맞는 투자입니다
다가구주택과 다세대주택의 차이는?
다가구주택은 1인이 주인이고 다세대주택은 소유주가 여러명이다 다세대주택은 공용공간이 관리가 안된다 주인이 수십명인 도시형생활주택도 마찬가지다 이런곳은 서로 연락처도 모르는 경우가 허다하다
범죄야 물러가라!
2014년 8월부터 국토교통부는 500인 이상 공동주택에 무인택배함 설치 공간을 두도록 하였다 20평대 아파트 200세대 이상일때 500인 이상되므로 이 대상에 포함됩니다
영원한 희소가치 20평대 아파트
같은 입지와 비슷한 가격이라면 소형평수로만 이루어진 단지보다는 중대형 평수와 함께 있는 단지가 더 좋다 그리고 주변 집값이 비싼 지역이 좋다 20평대를 고를때는 20,30,40평대로 이루어진 단지를 40평대를 고를때는 40,50,60평대로 이루어진 단지를 선택하면 된다 내가 가진 아파트가 그 단지에서 가장 작으면 되는 것이다
10평대가 매력이 없는 이유는 도시형생활주택이나 원룸과 경쟁에서 밀린다 10평대는 대부분이 1~2인 가구다 그 지역에 많은 인구가 유입되면 주변에 도생과 원룸이 재빠르게 생겨난다 10평짜리 원룸을 짓는데 드는 건축비가 3000만원 선밖에 되지 않으니 어려운 일이 아니다 풀 옵션으로 가구와 가전이 있는 새집과 오래된 아파트중에서 세입자는 어디로 갈까? 또한 10평대도 수리나 관리를 하는데는 20~30평대와 똑같이 품이 든다 10평대도 똑같이 욕실, 싱크대, 보일러, 도배, 장판이 있다 또한 지방의 10평대 아파트는 구매 의욕을 불러일으키지 않는다 그러나 수도권의 역세권 10평대 아파트는 무섭게 올랐다 대체재를 지을수 없기 때문이다 지방과 다르게 수도권 역세권의 10평대는 희소가치가 나날이 빛나고 있다
20평대 오피스텔은 어떨까?
오피스텔은 전용면적이 아파트의 50% 수준이다 20평대라 하더라도 실제 10평대밖에 안 된다 주차장도 비좁다 게다가 오피스텔은 업무용 건물이다 주택은 취득세가 1.1%인 반면 업무용 건물은 4.6%나 된다 세입자들이 주로 거주하고 있어 입주자 대표회의를 구성하기도 힘들다 그래서 관리업체를 시행사나 시공사에서 선정하므로 관리비 부풀리기의 온상이 되기 쉽다 도시 대로변에 지어서 조광과 채광을 확보하기 어렵고 난방비가 많이 나온다 지방은 역세권이라해도 차량을 가지도 다니기가 편한 환경이라 큰 메리트가 없다 다만 수도권 역세권은 다르다 수익형 부동산에 접근할때는 이처럼 서울과 지방을 차별화해 분석해야 합니다
살때부터 팔때를 생각하라
과거의 거래량을 확인하라
잘 팔릴 아파트는 그동안의 거래량을 보면된다 국토교통부 실거래가 사이트를 참고하면 어느 층수가 거래가 잘되는지 정도는 알수있다 투자하기 전에 해당 아파트의 매매 역사는 반드시 확인해야 한다 어떤 단지는 5년동안 한건의 거래도 없었다 이런 아파트는 애물단지가 될 가능성이 크다 아파트는 장기로 투자하는 곳이 아니다 안 팔리면 골치 아파집니다
전세현황을 파악하라
잘 팔릴 집을 아는 또 하나의 방법은 전세 현황을 보는 것이다 전세물량이 적다는 것은 사람들이 선호하는 곳이라는 의미다 전세가율도 중요한 지표가 된다 전세가는 매매가와 비슷한 수준으로 높아야 한다 그래야 높은 전세금을 감당하지 못하고 매매로 전환하는 수요가 생긴다 전세가가 낮으면 실거주자들이 계속 전세로 살려한다 또한 전세가율이 낮다는 것은 살기 좋은 곳이 아니라는 방증이다 따라서 집을 보러 다닐때 전세물건도 파악해야 합니다
로얄동, 로얄층을 공략하라
향은 사람에 따라 선호도가 다르다 동향은 일찍 일어나게 된다 서향은 해가 늦게 뜨는 만큼 늦게까지 머무르니 오후 느즈막이도 빨래를 널수 있다 아이 키우는 주부나 낮동안 집에 없는 맞벌이 부부라면 서향을 선호할 것이다 나는 집을 보러갈때마다 현관에 서서 직각인 발코니 쪽 으로 나침반 앱을 켜서 꼭 확인한다 라인도 고려해서 조금 비싸더라도 로열동, 로열층을 구입하면 원하는 때 매도하기 쉽고 좋은 가격을 받을수 있다 상승기엔 탑층도 매매가와 전세가가 비슷하다면 그냥 매수하기도 합니다
1등: 로열동, 로열층
2등: 비로열동, 로열층
3등: 로열동, 비로열층
4층: 비로열동, 비로열층
5층: 탑층, 1층
팔기 힘든 녀석을 2채 사느니 똘똘한 녀석 1채를 사는것이 훨씬 속 편하다 집이 2채면 취득세, 중개수수료, 법무비도 2배이고 수리비도 2배로 나가니 말이다
시세보다 싼 집은 의심부터 하라
시세보다 저렴하게 나온 집은 나는 부동산에서 꼬치꼬치 캐묻는다 대표적인 2가지가 있는데 첫째, 일반 정서에 맞지 않는 비선호라인과 층이었다 둘째, 중대한 하자가 있었다 누수다 그러니 리모델링이 잘 된 집이 저렴하게 나왔을때는 아랫집에 찾아가 이렇게 물어보자 "윗집에 이사 올 사람인데요 혹시 윗집 리모델링후 누수 같은 문제는 없나요? 있다면 집주인에게 수리해달라고 하려고요" 경험상 아랫집에서는 흔쾌히 이야기해준다 시세보다 싸서 의심이 가는 경우가 아니라 해도 매수하고자 하는 집에는 미리 찾아가 세입자에게 이것저것 물어보는 것이 좋다 "사는데 불편한 점은 없으세요? 수리해야 할 곳은 없나요? 난방비는 얼마나 나와요?" 나는 아기를 업고 다니니 더 자세한 이야기를 들을수 있었습니다
지방에 있는 5층 아파트는 아파트가 아니다
지방 5층짜리 아파트는 저렴하다 1층과 탑층을 빼면 2,3층이 로열층이다 이렇게 저렴해도 나는 4~5층 짜리 아파트는 투자 대상에서 제외한다 우선 아이키우는 주부 입장에서 거주하기가 너무 불편하기 때문이다 그래서 전월세도 제자리 걸음이고 매매가도 거의 오르지 않는다 대출도 많이 나오지 않는다 그래서 나는 저층 아파트를 다세대 주택과 동일하게 본다 전세가가 낮고 주인이 거주하는 비율이 매우 낮아 세심하게 관리되지 않는다는 점도 비슷합니다
대출가능 금액부터 확인하라
나는 계약하기 전에 아파트 이름과 동호수까지 정확하게 넣어 대출 가능 금액을 꼭 확답받는다 신청자의 신용등급과 DTI한도에 따라 같은 물건이라도 대출금액이 달라지므로 반드시 미리 확인해야 한다
DTI란?
Debt To Income Ratio의 약자로 총부채상환비율이라는 뜻이다 즉, 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다 가령 연소득이 3000만원이고 DTI가 40%라면 연간 원리금 상환액이 1200만원을 초과하지 않도록 대출금액을 제한하는 것이다 DTI는 연소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율이므로 대출기간이 길수록 유리하다 대출기간이 길수록 연간 부담액은 작아지기 때문입니다
호환마마보다 무서운 공실
매수할때 임대물량이 얼마나 풀려있는지 정확하게 확인해야 한다 가장 좋은 것은 월세물건이 하나도 없는 아파트다 나는 월세물건이 많은 단지나 빈집이어서 쉽게 들어가 볼수 있는 아파트는 절대 사지 않는다 또 한가지 월세 지불능력도 고려한다 아파트 주변 환경미화 수준이나 사람들의 차림새, 주차장 차들을 보면 어느정도 느낌이 온다 월세투자에 가장 좋은 아파트는 산업단지 가까이에 있어서 기숙사처럼 쓰이는 곳이다 월세 밀리지 않고 재계약도 계속하며 수리비도 거의 들지 않는다 휴식만 취하니 집도 깨끗하다 매매시에도 비번도 쉽게 알려줍니다
월세수익보다 큰 매매차익
매매차익으로 인한 수익이 더 크다
월세를 수입으로 생각하지 말자
직장생활을 하면서 부업으로 월세투자하는 경우 헤프게 쓰기 시작하면 흔적도 없이 사라진다 월세투자의 경우 아껴쓰지 않으면 다 사라지게 됩니다
대출은 이자를 감당할수 있을 만큼만
월세가 500만원씩 들어오는데 대출이자가 월 300만원이라고하면 만약에 IMF나 금융위기 같은것이 닥쳐 세입자들이 월세를 내지 못하면 월300만원의 대출이자를 감당해야 한다 그걸 이겨내지 못하면 집이 경매에 넘어간다 그러니 내가 매월 부담할수 있는 수준의 대출만 일으켜야 합니다
저평가 된곳을 찾아라
나는 신규아파트 공급시세보다 50%까지 저렴한 20평대 아파트를 보면 수익률 분석을 해보고 가능성이 보이면 임대물건 개수를 확인한후 바로 매수한다 자재비, 인건비 등 건축비는 물가가 상승하는 만큼 상승하기 마련이다 주변에 새 아파트가 없다면 초등학교가 가깝고 지하철역도 있고 살기가 편하다면 20년된 아파트라도 선호한다 나는 비도시지역 재건축 여부는 관심을 두지 않습니다
논밭 가운데 아파트라도 교통이 좋다면
1500세대 대단지라 단지 내에 편의시설은 잘 갖추어져 있었는데 주변이 논밭이었다 그러나 천안시 쌍용동과는 차로 10분거리였고 뻥 뚫려있었다 갭투자 금액이 상당히 적게 들었었는데 투자는 성공이었다 300만원으로 1000만원이상 수익을 냈습니다
전세가가 급격히 올라 매매가에 근접한 아파트
국토교통부 실거래가를 관찰하여 과거에 2년마다 얼마씩 올랐는지를 보면 쉽게 예상할수 있다 과거에 2년마다 2000만원씩 오른 아파트가 과거에는 입주물량이 약간 있었지만 향후 2년간은 전혀 계획이 없다면? 매수를 망설일 이유가 없다
학군이 좋은 곳이 상승폭도 큽니다
싼 아파트를 사서 예쁘게 예쁘게
다른 집들과 똑같은 수준으로 해서는 큰 메리트가 없다 나는 3~5만원대의 샹들리에를 샀다 요즘은 뒤처진 유행이 되었지만 예전에는 이렇게 작은 돈으로도 세입자의 마음을 사로잡을수 있었습니다
내가 한 아파트에 투자한 이유
평단가가 주변 신규 아파트 시세의 50%이하
수익률 분석표를 봤을때 월세수익에 비해 저평가되었음
앞으로 공급이 어려운 방 3개짜리 26평 아파트라는 희소가치
대출의 마법을 일으켜라
오히려 빚이 없는 것을 두려워하라
나는 내가 보유한 아파트의 수익률을 수시로 계산하고 이에따라 매도 시점을 판단한다 수익률을 계산하는 데에는 대출 부분이 반드시 포함된다 따라서 대출에 대해 정확히 이해하고 있어야 매도 시점을 제대로 잡을수 있다 대출을 잘 이용하는 것은 훌륭한 능력이다 그런데 많은 사람이 대출을 두려워한다 두려워해야 할 것은 오히려 대출이 전혀 없는 것이다 알다시피 대기업, 중소기업, 공기업, 정부, 심지어 은행마저 자기자본 비율이 매우 낮다 자본가들은 빚을 잘 이용한다 자본주의 시스템 자체가 대출로 돌아가고 있다는 것을 인지해야 한다 대출은 위험한 것이 아니다 대출이 위험하다는 것은 부동산을 매수한뒤 가격이 하락할까봐 두렵다는 이야기인데 은행에서 가만히 있는 내 돈의 가치도 하락한다는 걸 모르고 하는 소리다 다만 대출을 이용한 투자는 신중하고 또 신중해야 한다 하지만 투자를 위한 대출은 합리적이고 건강한 수단입니다
월세투자는 대출 투자다
투자를 처음 시작할때 나는 이런 계산을 했다
- 1억원짜리 집을 사서 8000만원에 전세를 놓는다
- 전세가 만기되는 2년후까지 4000만원을 모은다
- 보증금 4000만원에 월 20만원의 조건으로 월세세입자를 구한다
- 월세보증금 4000만원을 받고 그동안 모은 돈 4000만원을 더해 전세보증금을 반환한다
- 다시 돈을 열심히 모아 월세보증금을 점점 낮추고 대신 월세를 올린다
그런데 투자를 하다보니 깨달은 것이 대출이 없으면 월세수익률이 떨어진다는 사실이었다
1. 대출이 없을때 임대 수익률 계산법
월임대료*12개월 *100
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매매가 - 보증금
예) 1억원짜리 집일때 수익률: 보증금 1000만원, 투자금 9000만원, 월세40만원
40만원*12개월 * 100 = 약 5%
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1억원-1000만원
2. 대출이 있을때 임대 수익률 계산법
월임대료*12개월-대출이자*12개월 *100
-----------------------------------------
매매가 - 보증금 - 대출금
예) 1억원자리 집일때 수익률: 보증금 1000만원, 대출 7000만원, 투자금 2000만원, 월세 40만원, 월 대출이자 2.8%일때 23만 4000원
40만원*12개월 -(23만4000원*12개월) * 100 = 약 10%
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1억원-1000만원 - 7000만원
매수자 입장에서도 생각해보자 내가 집을 사러 갔는데 대출이 전혀 들어있지 않아 9000만원을 투자해야 하는 아파트가 있고, 대출이 끼여 있어2000만원만 주면 구입할수 있는 아파트가 있다 동일한 조건의 아파트라면 어떤 물건을 살까? 대출이 들어 있어야 잘 팔린다 실제로 중개소를 다녀보면 대출이 하나도 없는 데다 월세 세입자가 살고 있는 집은 끝까지 안 팔리고 남아 있다 매수자가 그렇게 큰돈을 투자하고 싶어하지 않기 때문입니다
고정금리, 3년 거치, 30년 상환
대출이자를 내는 방식에는 세가지가 있다 매월 내는 금액이 큰 순서대로 나열하면 다음과 같다
- 원리금균등상환: 원금과 이자를 매달 같은 금액으로 납입
- 원금균등상환: 매달 같은 원금 납입 이자는 조금씩 줄어든다
- 거치식: 원금은 상환하지 않고 이자만 납입한다
나는 거치식을 선택한다 대출을 많이 받을수록 월세수익률과 매매차익 수익률이 높아지기 때문이다 거치식을 택하면 여유 자금이 생겼을때 언제든지 갚을수도 있다 다만 1~2%의 중도상환수수료가 붙으므로 잘 따져보고 상환해야 한다
나는 땅도 아닌 아파트를 장기로 투자하지 않는다 20년이 넘은 아파트에 투자하면서 30년을 바라보기에는 리스크가 크기 때문이다 전세 투자를 할때는 보통 2~4년을 보유하고 임대차계약이 만료되는 시점에 매도한다
전세 투자, 2년의 법칙
임대차는 계약기간이 기본적으로 2년이기 때문에 나는 투자기간을 2년으로 잡는다 세입자가 들어오면 2년 동안은 내보낼수 없고 나의 투자원칙 가운데 하나가 실거주자가 매수할수 있는 아파트를 사는 것이기 때문이다 임대차 계약이 남아 세입자가 살고 있는 상황이라면 그 집을 매수한 사람이 들어와 살수가 없다 이런 때는 상대를 투자자로만 한정해야 하는데 그렇게 해서는 좋은 가격을 받기 어렵다 그래서 투자를 할때는 2년후 시장이 어떻게 변화할지 미리 점검하고 접근한다 주변에 신규 분양하는 아파트가 있는지 등을 본다 그리고 나는 이런 경우에는 일부러 전세가 들어 있는 물건을 잡는다 예를 들어 2018년 12월 1일에 신규아파트 5000세대가 입주할 예정이라면 전세 계약기간이 2016년 8월 20일부터 2018년 8월 19일까지인 기존 아파트를 2016년 10월 1일에 매수한다 2016년 10월에 매수하여 12월에 잔금 치르는 것으로 계획을 잡으면 2년후 신규 입주물량과 겹친다 이렇게 매도 시점을 고려하면 전세가 이미 들어 있는 아파트가 좋다 그리고 2018년 8월 전세 만기시 그러니까 신규 입주물량이 풀리기 직전에 매도한다 전세가가 일시적으로 하락했을때 중간에 나간다는 세입자가 있으면 나는 이렇게 많한다 "요즘 전세가가 하락한 걸로 아는데요 지금 사시는 금액으로 새로운 세입자를 맞출수 있으면 이사하셔도 좋습니다 제가 여윳돈이 없어서 전세금을 내드릴 수가 없어요 죄송합니다" 월세투자시 저평가 되어있는지, 희소가치가 있는지(평형, 입지), 임대수요는 풍부한지(교통, 직장, 주거 근접), 주변에 신규물량은 없는지를 염두에 두고 계획을 세워야 한다 부동산에는 최소 30군데 이상 내놓아야 한다 구하러 다닐때도 마찬가지다 어떤 신혼부부가 한군데만 다녀와서 집이 없다고 하는데 중개소는 20대 부부에게 내부만 그럴듯한 잘 안팔리는 층, 잘 안팔리는 라인만 보여준것이다 공동중개를 하는 경우에는 매도자와 매수자가 각각 에 중개사무소가 붙기 때문에 2개가 된다 매도자 측 중개소에서는 양측 중개수수료를 모두 받고 싶어하기 때문에 매수자측 중개소가 가격 절충을 나서더라도 그리 호의적이지 않다(주인에게 가격절충을 알려주지 않는 경우도 봤다) 또한 부동산끼리 사이가 안 좋아 옆집인데 인사조치 안 하고 지내는 곳도 있고 두 패로 나뉘어서 절반만 공유하는 지역도 허다하다 그러므로 중개업소는 여러군데를 방문해봅시다
부동산투자는 시간에 투자하는 것
부동산 투자는 시간을 사는 것이다 시간은 내가 가진 돈의 가치를 떨어뜨린다 그래서 우리는 돈의 가치가 떨어지더라도 그만큼을 상쇄하고 남을 무언가를 구입해두는 것이다 인플레이션 헤지(hedge,대비책,울타리)를 위해 투자를 하는 셈이다 인플레이션은 돈의 가치를 하락시킨다 화폐 발행량이 늘어나기 때문이다 화폐 발행량이 늘어나면 가격이 오르는 것처럼 보인다 하지만 실은 물건이 비싸지는 것이 아니라 돈의 가치가 떨어지는 것이다 돈의 가치가 떨어지면 현물 가격이 비싸진다 자원은 유한하지만 돈은 무한정 찍어 낼수 있다 한국은 신용카드를 많이 사용하는데 눈에 보이지 않지만 어마어마한 돈의 쉼없이 돌고 있는 것이다 예금이자가 물가상승률보다 낮은 지금같은 초저금리 시대에는 은행에 돈을 넣어두면 넣어둘수록 손해를 보게 된다 부자들은 서민이 저축한 돈을 낮은 금리로 빌려 부지를 매입해서 공장을 짓고 빌딩을 사서 사옥으로 쓴다 국가도 대출을 만들어낸다 각종 복지 정책을 펴고 도로나 도시를 개발하느라 늘 돈이 부족하다 그래서 국공채를 발행해 돈을 빌린다 그 빚의 규모는 어마어마하다 뉴스에서는 가계부채가 최대치라며 우려의 목소리를 내지만 실은 정부의 부채가 더 심각하다 정부가 부채를 해결하는 방법은 오직 한가지, 인플레이션을 유도하는 것이다 오늘 빌린 1억원을 10년후에는 아무것도 아닌 푼돈으로 만들어버린다 그것이 바로 부자들의 계획이고 지금까지 전 세계의 정부가 파산하지 않고 유지될수 있었던 비결입니다
연 이자 200만원의 시기별 원금 액수
1998년 IMF 2008년 금융위기 2016년 현재 (단위 만원,%)
원금 1000 3300 6600
이율 20 6 3
연이자 200 200 200
순전히 이자를 기준으로 해서 본다면 1998년 1000만원과 2016년 6600만원이 같은 가치인 것이다 이런식으로 이율이 낮아지면 돈의 가치가 떨어지기에 대출을 받은 자산가나 기업가는 짐이 훨씬 가벼워진다 정부 역시 마찬가지다 인플레이션을 헤지할수 있는 현물에 투자하는 것이 아니면 이제는 길이 없습니다
전세 헤지를 이용하라
인플레이션을 헤지할수 있는 대상은 무엇일까? 나는 부동산으로 봤다 집 없는 사람은 없다 예를 들어 상계동에서 전세를 살고 있는데 훗날 학군이 좋은 중계동으로 이사를 가고 싶다고 하자 이때는 집을 사서 입주하는 것이 아니라 중계동에 집을 사되 상계동에서 계속 전세로 사는 것이다 당장 좋은 집에 살 필요가 없다 특히 아이가 아직 어리다면 지금 살고 있는 곳보다 저렴한 곳으로 이사하거나 친정 또는 시가에 들어가 살수도 있다 부동산은 시간에 투자하는 것입니다
나의 정보를 발설하지 마라
지피지기 백전불태
요즘은 경제서보다는 고전을 읽으면서 많이 배우는 중이다 부동산 투자를 할때 내가 상대해야 하는 것은 집이 아니라 사람이기 때문이다 인간관계의 기술과 세상의 이치를 아는 것이 얼마나 중요한지를 갈수록 깊이 깨닫고 있습니다
지피지기 백전불태(地彼地己百戰不殆,위태로울태)
부지피이지기 일승일부(不地彼而地己 一勝一負,짐질부)
부지피부지기 매전필태(不地彼不地己 毎戰必殆,위태로울태)
적을 알고 나를 알면 백 번을 싸워도 위태롭지 않다
적을 모르고 나만 알면 한번 이기고 한번 진다
적도 모르고 나도 모르면 싸울때마다 위태롭다
최근에 읽은 <손자병법>에 나오는 말이다 내가 한참 집을 보러다닐때 아들이 셋이라는 이야기를 듣자마자 새 아파트에 아들 셋은 안된다며 집주인이 딱 잘라 거절한 것이다 그때 깨달았다 나의 약점을 노출해서는 안된다 아들이 셋이라는 것은 정말이지 약점이었다 일례로 아파트 1층을 매수하러 할 때 아이들을 모두 데리고 다니면 매도자로 하여금 '저 사람은 아들이 셋이니 꼭 이집을 사겠구나'라는 생각을 갖게 한다 결국 가격 흥정이 어려워진다 그래서 나는 막내만 안고 돌아다니며 아들이 하나뿐인 체하기도 했다 관심은 1층에 있었지만 4층도 보고 12층도 봤다 중개인이 1층에 사실 건가요? 라고 물으면 꼭 그럴 필요는 없는데 싸서요 이 집보다 더 싼 집이 있나요? 하고 되물었다 이런 경우 1층보다 더 싼 매물이 튀어나오면 그걸 사야 돈을 번다 아파트는 보편적으로 1층이 가장 저렴하기 때문이다 예를 더 들자면 "우리 엄마가 101동에 사시니 102동 정도면 정말 좋겠어요" 같은 이야기도 하지 말아야 한다 비밀을 누설하는 순간 중개업자는 그 정보를 약점삼아 '살 테면 사고 말테면 말라'는 식으로 나온다 가능한 나에 대해 알리지 말아야 한다 내 의도나 목적을 최대한 숨겨야 한다 아이들이 어느정도 커서 요즘은 혼자 다닐때가 많다 나는 내가 결혼을 했는지 안 했는지 나이가 몇인지 어디에서 왔는지도 말하지 않는다 대신 내가 궁금한 점들을 쉴새없이 질문하고 답변을 귀 기울여 듣는다 내가 알고 있는 지식이나 정보에 대해서도 말하지 않는다 잠자코 듣기만 한다 중개업자가 믿을 만한 사람인지, 이 물건의 매도 사유는 무엇인지, 매도자의 사정이 급해서 가격을 깎을수 있는지를 파악하는 것만으로도 머릿속이 바쁘다 내가 상대보다 더 많은 것을 알고 있어야 게임에서 유리하다 나 자신에 대해서도 알고 있어야 한다 내가 어떤 투자자인지, 전세가가 하락해도 이를 감당할 자금이 있는지등입니다
부지피이지기 일승일부
중개업자는 투자자를 선호할수 있다 빠른 결정, 매매뿐만 아니라 전세도 놓을수 있다는 점 게다가 향후 매도시에 다시 한번 수수료를 받을수 있다는점 등 실거주자보다는 투자자를 선호하는 것이다 하지만 외지에서 온 투자자보다는 같은 지역의 주민을 보호자고자 하는 중개업자도 있다 투자자 사정보다 이사 날짜등 사정이 급한 실거주자를 먼저 배려하는 게 대표적인 예다 중개업자를 만날때는 이곳이 향후 크게 상승할 지역이라 투자를 한다든지 여러 채를 계속 매수할 계획이라든지 하며 자만하고 거드름을 피워서는 안된다 나는 집값 상승을 확신하면서도 겉으로는 불안한 체한다 오를지 안 오를지 모르니 급매 가격이 아니면 사지 않겠다고 딱 잘라 말한다 여러 채를 매수하고 싶다는 속내도 드러내지 않는다 그걸 알면 중개업자는 가장 좋은 물건을 골라 내놓는 것이 아니라 여기저기 전화를 걸어 이 물건 저 물건을 마구 권하기 때문이다 중개소의 목적은 내게 가장 좋은 물건을 주는 것이 아니라 중개수수료를 얻는 것이다 남편이 S전자를 다니는데 어디 어디에 발령을 받았다 재산이 얼마다 등의 정보도 비밀이다 돈이 있어 보이면 매도할때 집값을 깎을수 있겠다는 희망만 키워줄뿐입니다
입은 닫고 귀는 열어라
질문과 경청
입을 닫는 이유는 귀를 열기 위해서다 나는 공부하고 분석을 끝낸뒤에 현장을 찾는다 나는 이런 질문을 한다
"이 동네에서 초등학교는 어디가 가장 좋아요?"
"이 아파트는 중고등학교를 어디로 배정받아요?"
"강남으로 출근하려면 버스는 어디에서 타요?"
"이 아파트 분양가는 얼마였어요?"
"여기 거주하는 사람들 직장은 주로 어떤 곳이예요?"
"이곳에서 최근에 대출을 가장 많이 받은 사람은 얼마나 받았어요?"
"이 아파트에서 평수를 넓혀 이사가는 사람들은 주로 어느 단지로 가요?"
"어디에서 살던 사람들이 가장 많이 이사 오나요?"
"아이들 학원은 주로 어디로 다녀요?"
"최근 집값이 왜 이렇게 떨어졌어요?"
"몇 년동안 계속 올랐던데 왜 이렇게 올랐어요?"
"대출이자가 훨씬 싼데 왜 월세를 사는 사람들이 많아요?"
이렇게 질문하면 부동산 업자의 능력을 평가할수 있고 신뢰할 만한 사람인지도 판단할수 있기 때문이다 엉뚱한 대답을 하는 사람과는 거래를 할 필요가 없다 보통은 내가 한가지 질문을 던지면 중개업자는 두세가지 이상의 이야기를 해준다 예를 들어 학원에 대해 물어보면 영어유치원에 관한 정보와 유능한 과외 교사들이 어느 지역에서 어떻게 오는지까지 들려주기도 합니다
공감과 칭찬
여성 중개업자가 외모가 출중하면 "소장님 진짜 미인이세요 이 동네는 예쁜 사람만 부동산 중개하시나 봐요" "어머, 아들이 중학생이라고요? 미혼인줄 알았어요 누가 아이 엄마로 봐요" "혹시 배우 이미연 닮았다는 소리 많이 듣지 않으세요?" 요즘에는 투자를 겸하는 중개사들도 많은데 "혹시 투자도 같이 하고 계세요? 어쩌면 이렇게 많이 아세요?" "세무사도 겸업하셔야겠어요 저는 세법이 제일 어렵던데 정말 대단하세요" "아이들이 엄마 닮아서 공부를 잘하나 봐요" "어쩌면 그렇게 자녀들을 잘 키우셨어요 부러워요" "무슨 학원 보내셨어요? 과외는 얼마나 시키셨어요?" 어떤때는 부동산 이야기보다 자녀 교육에 대한 이야기를 더 많이 듣고 나올때도 있다 아이를 키우는 엄마로서 덤으로 얻는 소득이기도 합니다
관계의 기본, 기브 앤 테이크
나는 공부가 목적인 곳은 전화로 하지만 투자가 목적인 지역은 직접 방문한다 젖먹이까지 데리고 멀리서 방문한 우리 가족을 보고 중개소마다 놀라곤 했다 어렵고 귀찮은 방법, 즉 멀리서도 직접 찾아가는 것이 중개업자를 감동시키고 내 절실함을 전달하는 가장 효과적인 방법이다 그래서인지 급매로 좋은 물건이 나오면 가장 먼저 나에게 연락해주던 중개소도 있었다 2000억원대 자산가로 알려진 YG엔터네인먼트 양현석의 이야기는 유명하다 2004년 홍대 인근의 중개소에 처음 갔을때 그는"제가 지금 가진 돈이 없는데 부동산을 살 방법이 없겠습니까?"라고 물었다 그날부터 8년간 그는 하루도 빼놓지 않고 중개소에 들러 3500원짜리 김치찌개를 먹으며 많은 정보를 얻었다 현재 사옥도 경매로 저렴하게 낙찰받은 건물이라고 한다 투자자와 중개업자는 서로 존중하고 협력하는 우호적인 관계를 유지해야 합니다
작은 선물로 큰 소득
2012년 천안, 아산 지역에 거래물건의 씨가 말랐던 적이 있다 온라인에서 주스 선물세트 열상자를 구입했다 할인 쿠폰을 써서 한 상자에 7000원에 구입했는데 유리병이라 고급스러웠다 온가족이 출동해서 가장 성의를 보이는 중개소 한두곳에 친절한 설명에 감사드린다며 주스 상자를 건넸다 아이들을 데리고 대전에서 온 젊은 부부에게 뜻밖에 선물을 받자 고마워했다 며칠간 열군데를 다녔더니 정말로 연락이 많이 왔다 가장 투자금이 적게 들어가는 구조로 로열동, 로열층을 살수 있었습니다
요구는 마지막에
선물하고 질문하고 경청하고 자식 자랑도 들었으니 이제는 내가 원하는 것을 요구할 차례다 로열동, 로열층이 급매로 사기 어려울때 '전에 좋지 않은 동의 저층을 샀다가 지금까지 팔리지 않아 고생'이라며 있는말 없는말 동원해 하소연해야한다 만약 리모델링이 되어 비싸게 나온 집이 있으면 "인테리어는 주관적인 거라 제 눈에는 별론데요 게다가 몇 년전에 수리한 건데 그 비용을 다 내기도 그렇고요 차라리 분양 당시 그대로여서 싸게 나온 집을 사겠어요" 경쟁 물건이 다른 중개업소에 따로 있다는 사실도 넌지시 알린다 "아까 다른 데서 물건을 보고 온 참인데 남편은 자꾸 그 집이 마음에 든다고 하네요 좀 깎아주면 이게 나을것 같은데..."깎아주면 매수하겠다는 의사를 분명히 하는 것도 필수다 기껏 가격을 협상해놓고 잠수타면 중개업자는 매우 싫어한다 나는 돈을 준비해왔음을 꼭 밝히기도 한다 그러면 상대의 태도는 눈에 띄게 달라진다 "시어머니에게 얘기해봐야 해요" "남편한테 허락받고요"라는 식으로 결정권자가 따로 있음을 암시하면 될 협상도 안된다 또한 매수자가 많고 매물이 적을때는 중개사에게 20만원정도 더 주기도 한다 이때 나는 중개사 중개수첩을 가리키며 쐐기를 박는 한마디를 던진다 "수첩에 빨리 별표하고 적어놓으셔야죠 "김유라, 매수시 수수료 20만원 더 주기로함" 이렇게요 그러면 다들 재미있다고 웃기도 한다 중개수수료는 아끼지말자 적게 주고 크게 얻을 것입니다
가격 조정에 유리한 상황들
중개소를 잘 골라라
첫째, 매도측 중개소를 찾아가라 '네이버 부동산'에 물건을 올려놓은 중개소는 매도인쪽 중개소다 그래야 집주인의 정보를 많이 알수 있다 나는 매도측 중개소를 가장 먼저 방문하고 그 다음에 다른 중개소를 차례로 방문한다 둘째, 공유되지 않은 부동산을 공략하라 정말 좋은 물건은 중개소 한 군데에 숨어 있을 확률이 높다 예를 들면 타지역으로 발령이 나서 한달내로 이사가야 한다면 날짜를 맞추는 조건으로 가격을 깎을수 있습니다
급매의 이유를 알아내라
아파트를 분양받아 이사할때
신규 아파트 입주 초기보다는 입주가 어느정도 이루어지고 날짜가 임박했을때 기존 아파트의 급매물이 나온다 나는 1500만원 깎아주면 바로 계약금을 보낸다고 하고 마음을 비우고 있었는데 전화가 왔다 집주인은 세종시에 아파트를 저렴하게 분양받았다며 좋아했었다 20년된 대전의 아파트보다 세종시의 새아파트가 훨씬 더 오를테니 이 아파트는 좀 싸게 팔아도 상관없다고 덧붙였다 입주 시점까지 잔금을 지불하는 조건으로 계약을 마쳤다 이처럼 분양아파트로 이사갈때, 해외 이민, 지방 발령등도 마찬가지다 그래서 언제, 어디로, 왜 이사하는지를 꼭 물어봐야 한다 만약 마음에 드는 집이 급매물로 나왔는데 돈이 없다면 어떻게 해야할까? 매매가가 3억이라면 대출은 2억1000만원이 가능하다 이때는 대출을 받아 미리 사서 매도자가 이사나가기 전까지 한달이나 두달간 110만원 정도의 원리금을 내면 됩니다
이혼예정이거나 이혼한 집일때
세세보다 싸게 나온 아파트가 있어서 등기부등본을 떼어보니 부동산처분금지 가처분이 걸려 있었다 이혼 예정부부인데 부인이 남편 명의의 집에 가처분 신청을 한 것이라고 했다 빨리 재산을 처분하려고 저렴하게 나온 집이었다 그때는 걱정이 되서 매수하지 않았지만 지금이었다면 잔금을 빨리 치르는 조건으로 매수했을것이다 이혼 예정인 경우와 마찬가지로 이미 이혼을 하고 집을 팔때도 가격을 깎기 쉽다 중개소에 이렇게 말하면서 압력을 좀 넣는다 "이 집에서 얼마나 지지고 볶고 싸웠겠어요 이런 집을 누가 사겠어요? 깎아준다면 제가 사겠지만 안 깎아주시면 저도 별로 살 생각이 없어요"
일시적 1가구 2주택자가 비과세를 위해 매도할때
등기부등본을 보면 알수있다 나는 등기부등본을 보고 매도인이 어디에 살고 몇 살이며 빚이 얼마나 있는지 등을 확인한다 우선 대출이 많은지 적은지부터 본다 매매가가 3억원인 어느 집은 대략 계산해 봤을때 원금과 이자를 합쳐 다달이 100만원은 나갈듯하다 반면 같은 가격에 같은 동인데 빚이 하나도 없는 집이 있다 이는 경제적으로 여유가 있다는 뜻이고 다른 집을 더 소유하고 있을 확률이 높다 이때는 등기부등본상에 있는 매수가격을 보고 세금이 어느정도 나오는지 눈치껏 계산을 해놓고 협상에 들어가면 된다 가격 협상을 하기전에 마음에 드는 집 2~3군데를 미리 떼어서 비교해가며 봐야 합니다
지저분한 집일 때
지저분한 곳도 짐을 빼고 나면 다 마찬가지다 그런집이 가격 협상에 유리하다 볕이 잘 드는지, 조망이 좋은지 단열이 잘 되는지 등에 신경을 써야 한다 단열이 잘되는 아파트인지를 파악하는 노하우를 공개하자면 새시를 교체한 세대가 어느정도인지 살펴보면 된다 똑같이 20년된 아파트에 매매가가 비슷한데 어떤 곳은 고층에도 섀시를 교체한 곳이 많고 어떤 곳은 1~2층도 교체한 곳이 거의 없다고 한다면 당연히 후자가 단열이 잘되는 아파트다
이민, 사망, 전세 만료 전
한번은 시세보다 1500만원 저렴하게 나온 집을 봤다 문제는 5월에 매물로 나왔는데 입주 가능일은 11월이었다 반년후에야 입주가 가능한 집은 잘 팔리지 않는다 그래서 가격 조정이 쉽다 대출이 많은 집도 가격 협상에 유리하다 빚이 많은 사람은 마음의 여유가 없어 어떻게든 팔고 싶어 조급해한다 집주인이 사망하기 전에 매도하고자 할때, 상속, 증여등 재산을 정리하고자 할때 해외이민을 갈때등도 깎을수 있는 여지가 많다 물론 매수자가 적은 비수기나 매물이 많을때도 가격 조정이 쉽다 그러나 터무니 없는 금액으로 깎으려 들어 매도자의 마음을 상하게해선 안된다 그러다가 좋은 기회를 놓칠수도 있다 부동산은 집보다는 사람에 집중할때 투자에 성공할 가능성이 커진다
부동산에서 성수기와 비수기는?
대체로 8월과 1~2월을 성수기로 볼수 있다 만약 고등하교 인접 지역이라면 11월 초인 수능철에는 이사하는 사람이 거의 없을 것이다 전세를 놓을때는 될수 있으면 봄방학 이사철인 성수기에 맞추고 실거주로 입주할때는 비수기 급매를 공략한는 것이 좋습니다
세입자가 편해야 집주인이 편하다
세입자는 고마운 존재
나는 여성일때는 '사모님' 남성일때는 '사장님'이라고 깍듯이 부르며 겸손한 태도를 잃지 않았다 명절에 이사가 걸리면 배려해줬었고 12월31일이나 1월1일, 중간고사나 기말고사 기간, 수능을 앞둔 10월과 11월에는 움직이기 싫어한다 세입자가 불편하지 않도록 해주어야 집주인도 편하다 집에 문제가 생겼을때도 신속하게 처리해야 한다 처음에는 수리비만 보냈지만 이제 웬만한 고장은 남편과 내가 손수 고치는 수준에 이르렀다 시간이 안 될때는 수리업자를 보냈다 수리가 끝난 후에는 세입자에게 확인 전화를 하면서 불편을 끼친것에 대해 사과하는 것도 잊지 않는다 수많은 세입자를 만나봤지만 무리한 요구를 하는 사람은 못봤다 평소 수리에 관해서 인터넷을 통해 익혀놓으면 견적을 내거나 직접 수리할때 큰 도움이 됩니다
세입자가 만기 전에 나갈 때
세입자가 계약 만료 전인데 이사를 가겠다고 할 때가 있다 이때는 솔직하게 말한다 " 이 집을 2015년에 매수해서 전세 만기가 되는 2017년에 매도할 생각이었어요 그런데 사모님이 1년만인 2016년에 퇴거하시겠다고 하니 새로 새로 세입자를 들이면 2018년에야 집을 팔수 있습니다 전세기간이 2년이니까요 그러면 제 투자 계획이 틀어질뿐더러 다시 세입자를 들이는데 도배비와 중개수수료등 손해가 많아요 그러니 이번에 중개수수료는 부담해주세요 혹시 중개수수료를 낼수 없다고 하면 이렇게 말한다 "그럼 대신, 계약서 새로 안 쓰고 전전세 형식도 좋으니 나머지 기간동안 살 세입자 구해놓고 만료시에 퇴거하세요 그럼 저는 괜찮습니다" 주민등록상 퇴거를 할수 없으므로 세입자는 아무 말도 하지 못한다 만기 전에 이사할때는 세입자가 중개수수료를 내야 하는데(만기를 채우고 새 계약이 이뤄질때는 집주인이 부담하는 부분) 이 규정을 모르는 사람도 있으므로 미리 협의해놓도록 한다 중간에 세입자가 나가는 일은 소액투자자에겐 불편한 일일수도 있지만 예상치 못하게 매매를 해서 투자금과 수익을 일찍 회수하게 되기도 합니다
세입자가 만기시 나갈때
다음 세입자로부터 받아야 보증금을 내줄수 있다는 점에 대해 양해를 구하고 집을 보여주는 수고로움에 대해 미안한 마음을 전한다 "저도 전세를 살고 있기에 여윳돈이 없어서 전세금을 내드리기가 어렵습니다 그래서 다음에 들어오실 분과 같은 날짜로 맞춰서 이사해주셔야 하는데 괜찮으시겠어요? 그렇게만 해주신다면 이사 날짜는 언제든 상관없습니다 번거롭게 해드려 죄송합니다" 집주인인 내가 보여줘야 하는데 세입자가 그 역할을 하니 당연히 고맙고 미안해해야 한다 중개소에서 세입자가 집을 보여주지 않아 힘들다는 얘기가 나오면 세입자에게 치킨 한마리를 보내며 메시지를 곁들인다 "요즘 집 보여주느라 힘드시죠? 저녁에 시원한 맥주랑 드세요, 고맙습니다" "계약금 받자마자 다음 집 구하실수 있게 전액 드릴게요 집 구하실 시간은 충분히 드리겠습니다" 한편 세입자가 갈 집을 미리 구해놓지 않도록 당부하는 것도 잊지 말아야 한다 들어갈 날짜를 미리 정해놓으면 들어올 세입자를 그 날짜에 맞는 사람만 구해야 해서 쉽지 않다 매도나 전세 재계약이 생각보다 빨리 되지 않을때 세입자에게 먼저 전화를 걸어 희망을 심어주는 것도 좋다 "그동안 몇 분정도 보고 가셨나요? (상대의 얘기를 듣고) 생각만큼 빨리 안 나가서 걱정이에요 그동안 집 보여드리느라 고생 많이 하셨어요 조금만 더 부탁드려요 중개소에서 집이 수리가 잘되어 있어서 금방 나갈것 같다고 하더라고요" 속으로는 최악의 경우를 걱정하더라도 세입자와 대화할때는 긍정적이고 좋은 소식을 전해야 한다 그래야 일도 좋은 쪽으로 풀린다
세입자가 계속 거주하고 싶어할때
세입자는 계속 거주하고 싶어하는데 매도를 해야할때가 있다 주인이 집을 파는걸 달갑게 여기지 않는 세입자가 일부러 집을 지저분하게 하거나 바쁘다며 집을 보여주지 않는 경우가 더러 있다 심하면 중개소의 전화를 아예 피하기도 한다 협상의 기본은 항상 '상대방에게 최대의 이익을 주는 것' 이다 그에게 이익이 되도록 생각했을때 내가 가장 많은 것을 얻었다 돈을 받는 건 나지만 그 집을 관리하고 거주하는 것은 세입자이기 때문이다 매도가고자 할때는 가장 먼저 세입자를 찾아가 지금 살고 있는 집을 매수할 의사가 있는지 물어본다 매수할 의사가 없다고 하면 그 다음으로 더 거주하고 싶은지"제가 중개소에 사모님이 2년 더 거주하고 싶어 하신다고 얘기해 놓을게요 전세 투자자 위주로 모셔오라고 하겠습니다 투자자 입장에서는 세입자 안구해도 되고 수리 안해도 되니 훨씬 좋지요 혹시 실거주자가 입주한다고 하면 어쩔수 없이 나가셔야겠지만 아직 만기까지 많이 남았으니 충분히 가능해요" 매도가 되어도 세입자가 원하는 대로 전세로 계속 살수 있다고 안심시키는 것이 포인트다 집을 팔아야 하니 무조건 나가라고 말하는 것보다 세입자가 유리한 부분과 긍정적인 측면을 부각하는 것이 좋다 혹시 세입자가 나중에 말을 바꾸어 불편한 논쟁이 생길수 있으므로 중요한 협상 내용은 문자메시지나 음성통화 녹음을 해서 보관하도록 하자
전세 만기시 매도가 어려울때
전세 만기 됐는데 집이 팔리지 않은 채 시간이 흐른다면 묵시적 갱신 혹은 2년 재계약 가운데 하나를 선택해야 한다 이럴 때는 집이 팔릴때까지 세입자가 몇달 더 거주하는 것이 집주인 입장에서는 가장 좋다 그렇지 않으면 재계약을 해서 또다시 2년을 보내야 하기 때문이다 세입자에게 전세금을 올리지 않은채 몇달을 거 거주할수 있다는 이점을 강조한다 그리고 세금 문제 때문에 올해내로 매도해야 하는 나의 안타까운 사정도 감정에 호소한다 세입자와 우호적인 관계자 조성되어 있다면 그리 어렵지 않게 OK를 얻어낼수 있다 혹시 세입자가 '묵시적 갱신'이라고 말을 바꾸는 일이 일어나지 않도록 이부분도 문자메시지와 음성녹음으로 자료를 확보해 놓는 것이 중요하다 세입자가 만기시에 집을 구했거나 타 지역으로 발령이 나서 무조건 이사를 나가하는 경우도 있다 이때는 세금 문제 때문에 집을 지금 팔수밖에 없다고 사정을 잘 이야기하고 죄송하지만 집이 팔리면 즉시 보내드릴 테니 그때까지만 기다려달라고 양해를 구한다 대부분이 펄쩍 뛰지만 돈이 없어서 줄수 없다는 집주인 입장을 결국은 헤아려준다 혹시 세입자가 대출을 받아 이사를 가게되면 이자는 대신 부담하겠다고 해야한다 그런 식으로 세입자가 최대한 손해 보지 않는 방향으로 이야기를 끌어간다 아무래도 비수기를 피해 시간을 한두달 더 확보하면 매매가 될 확률이 올라갑니다
묵시적 갱신
임대차기간이 만료되었는데 임대인과 임차인 간에 계약에 관해 특별한 의사표시가 없을 경우 현재의 임대차 관계를 존속시키는 것을 말한다 즉 계약기간이 자동으로 연장된 것으로 본다 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 것으로 이후 기간 중 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할수 있고 통지한 날로부터 3개월이 경과하면 나갈수 있다 반면 임대인은 해지권이 없어서 이전 계약 조건의 기간을 지켜야 한다
이 책만은 꼭 읽자
경제 일반
앞으로 10년, 돈의 배반이 시작된다 -로버트 기요사키
생존경제 -최진기
금리의 역습 -염상훈
자본주의 EBS 다큐프라임 -EBS 자본주의 제작팀
재테크 일반
돈이 모이는 생활의 법칙 -짠돌이 카페 슈퍼짠9인
짠테크 전성시대, 짠돌이카페 편 -이보슬
신혼 3년 재테크 평생을 좌우한다, 짠돌이카페 -소금부부
부동산 투자
부자의 지도 -김학렬
노후를 위해 집을 이용하라 -백원기
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나는 상가에서 월급 받는다 -서울휘(배용환)
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나는 집 대신 상가에 투자한다 -김종율
자기계발
김미경의 드린 온 -김미경
리딩으로 리드하라 -이지성
뜨거워져야 움직이고 미쳐야 내 것이 된다 -김병완
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돈 되는 정보 돈 안내고 활용하는 앱
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네이버 부동산
온나라
부동산 정보 종합 포털 사이트, 부동산 가격, 토지이용 현황, 투기 억제 시책정보
토지이용규제정보서비스
국토교통부 토지이용계획 확인서 열람, 규제 안내서, 고시도면 서비스
국민은행 부동산 알리지
은행 담보대출의 기준이 되는 KB시세와 차트
부동산 114
입주물량 및 부동산 동향
- 저자
- 김유라
- 출판
- 한국경제신문사
- 출판일
- 2016.10.25
